L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 4/E del 13 gennaio 2025, ha fornito chiarimenti in merito ai contratti di concessione del diritto di superficie su terreni destinati all’installazione e all’esercizio di impianti fotovoltaici e da altre fonti rinnovabili. Questa precisazione è cruciale per comprendere gli effetti della trascrizione di tali accordi, specialmente in relazione alla disciplina dei contratti preliminari immobiliari prevista dall’articolo 2645-bis del Codice Civile e le novità introdotte dall’articolo 5, comma 2-bis, del D.L. n. 63/2024.
La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate sul diritto di superficie
La risoluzione n. 4/E del 2025 chiarisce che i contratti di concessione del diritto di superficie per impianti da fonti rinnovabili possono continuare ad accedere, rispettando i requisiti di forma, al regime della trascrizione dei contratti preliminari.
Tuttavia, pur rimanendo ferma l’efficacia sostanziale dell’atto (con una durata minima di almeno un sessennio, rinnovabile alla scadenza) introdotta dall’articolo 5, comma 2-bis del D.L. n. 63/2024, gli effetti della trascrizione saranno comunque disciplinati dall’articolo 2645-bis del Codice Civile. Quest’ultimo prevede, per tale formalità, un’efficacia massima di un triennio.
Durata degli effetti della trascrizione dei contratti preliminari
Il Codice Civile, all’articolo 2645-bis, correla espressamente gli effetti della trascrizione dei contratti preliminari immobiliari (ovvero la prevalenza sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare) alla trascrizione del contratto definitivo.
Quest’ultima deve avvenire entro un anno dalla data concordata per la conclusione o, in ogni caso, entro tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare stesso, con la cessazione di tali effetti. Di conseguenza, la disciplina codicistica stabilisce una durata massima di un triennio per gli effetti della trascrizione di questi contratti. L’articolo 5, comma 2-bis del D.L. n. 63/2024 non ha disposto alcuna deroga esplicita o implicita in materia di trascrizione, pertanto la disciplina generale dell’articolo 2645-bis c.c. rimane applicabile.
Proroga ex lege e necessità di formalità pubblicitarie
Per quanto concerne il quesito relativo alle modalità di ‘trascrizione’ per dare evidenza alla proroga ex lege disposta per i contratti già in essere, l’Agenzia delle Entrate ha evidenziato l’assenza di una esplicita novità normativa nella disciplina della pubblicità immobiliare. In sostanza, in assenza di una espressa deroga o previsione normativa, si deve ritenere che l’effetto sostanziale sui contratti non ancora scaduti si correli automaticamente alla nuova disciplina sulla durata dei contratti introdotta dal D.L. n. 63/2024 e non necessiti di alcuna formalità pubblicitaria per la sua esplicazione. Ciò è motivato anche dall’assenza di un atto formalmente idoneo, ai sensi dell’articolo 2657 del Codice Civile, a costituire titolo per l’esecuzione di un’eventuale formalità nei registri immobiliari. Rimane comunque la possibilità di pubblicare un evento giuridico nei registri immobiliari, nei casi e nelle forme di legge, qualora tale evento sia contenuto in un atto che rispetti i requisiti di forma dell’articolo 2657 c.c. In conclusione, l’Agenzia delle Entrate ribadisce che i contratti in questione possono continuare ad accedere al regime di trascrizione dei contratti preliminari, ma con un’efficacia massima di tre anni per la trascrizione stessa, come previsto dall’articolo 2645-bis c.c. La proroga ex lege dei contratti già stipulati sarà invece operante nella sostanza, indipendentemente dall’esecuzione di ulteriori formalità nei registri immobiliari.